目前，上海为期三十年的中心城区成片旧改任务顺利收官，“两旧一村”改造工作正在全面进行中。记者从市税务局获悉，自2020年上海市成立城市更新中心专业平台推进旧改工作以来，上海税务部门已积极参与旧改项目24个，提出合理有效的参考意见10余项，惠及居民5.3万人。

以本月初刚刚开工的蕃瓜弄小区旧住房改建项目为例，该项目是目前上海市中心规模最大的居民小区拆除重建项目，自7月15日启动搬场之后，已刷新了两项“全市最快”记录——从签约到完成搬场仅用时30天、搬场80天内实现开工。而早在2023年6月底，上海税务部门就会同静安区委、市房管部门，在尚未拆除的蕃瓜弄开展现场调研，针对该小区拆除重建中发现的涉税难题开展了剖析研究。

问题的关键在于蕃瓜弄旧改项目以“原拆原建”的方式进行。对居民而言，“原拆原建”后的住宅不仅可以实现煤卫独用，还增加了一定房屋面积，居民十分欢迎。但从法律层面而言，改建后，居民们拥有的房屋实际上发生了变化，这意味着居民们也将取得新的不动产登记证书，也就涉及缴纳契税等问题。

“原拆原建”旧改项目的涉税问题是城市更新过程中诞生的全新课题，没有可供参考的先例，无法像一般旧区改造房屋拆迁，凭“动拆迁补偿协议”上列明的拆迁成本和取得补偿，用来计算可减免的相应税款。

老路走不通，税务部门主动拓展思路，反复组织研究，将居民和政府“换房”作为破局切入点，即如果回搬协议中明确最终新入住的房屋和原有的房屋价值相等，无须支付差价，则实际上抵销了回搬居民可能承担的契税义务。在不能创设政策的前提下，税务部门运用“匹配度”最高的政策，既做到符合当前税收政策的规定，又不额外增加居民税收负担。

“土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。这是现有政策的规定。”国家税务总局上海市税务局财产行为税处负责人介绍，“援引适用该条政策，较选择动拆迁情形下的契税减免政策，更适合‘蕃瓜弄’项目改造，既能从实际上解决取得新房环节的税负问题，也为地方政府和房地部门加速推动旧区改造省去了逐户签订动迁补偿协议的烦琐程序。”