口述：夏超群
采访：陈树
整理：陈树
时间：2025年7月31日
夏超群：1981年11月生。2019年11月—2026年3月任上海松江经济技术开发建设集团有限公司党委委员、副总经理。
土地资源是生产的核心要素，是产业园区发展的基础保障。国家级松江经济技术开发区（以下简称“松江经开区”）经过30多年的开发建设，土地资源不足问题逐渐凸显。面对土地总量逼近上限、存量土地利用效率有待提高、土地碎片化与整合难度大的瓶颈问题，我们积极探索尝试，审时度势，通过盘活产业用地存量“破局”，走出了一条内涵式、集约型、绿色化的高质量发展路子，进一步支撑了经开区产业高质量发展。
国家级松江经济技术开发区俯瞰
土地资源利用的“三道难题”
近几年来，我们在发展过程中，始终将有限土地资源聚焦新一代信息技术、现代装备等主导产业，从产业集聚、加大投资和产出强度等方面合理利用土地资源。但随着产业的发展，土地资源利用方面也遇到了难题。
一是土地总量逼近上限，但产业升级、城市功能完善仍需空间。松江经开区、综保区管委会实际管辖面积42.86平方千米，经过30多年的开发建设，可出让土地总量已接近上限。过去30年，松江经开区是一期一期逐步扩大，从最早的20平方千米逐步扩大到现在的规模，但目前外延扩张受限，简单扩张边界来获取新土地的模式已不可行。
二是存量土地利用效率有待提高。早期引入的部分企业，特别是一些传统制造业企业，存在投资强度低、产出效益低、容积率偏低等问题，土地利用不够集约高效，同时，也存在未充分利用的土地和厂房资源。
三是土地碎片化与整合难度大。存量土地涉及业主多，利益诉求多元，导致成片土地收储再开发周期长、成本高，包括低效用地的收储、拆迁成本也居高不下。
破解“土地碎片化”困局——节余分割转让政策
传统工业用地开发中，部分企业存在“圈地不用”“大而低效”现象。节余分割政策允许将完整地块中未充分利用的部分分割转让，避免土地资源放空，推动存量用地提质增效。
不同于常规国有土地收储出让模式，采用节余土地分割转让没有现成可供参照的模式，松江选择“摸着石头过河”，边干边学，边学边干。在市规划和自然资源局的指导支持下，松江结合区域实际，制定形成了《松江区工业用地节余土地分割转让暂行管理办法》，政策聚焦存量低效工业用地，旨在提高工业用地节约集约利用水平和产出效益，实现土地资源优化配置，为存量土地二次开发提供了政策指引。
正泰智电港作为松江经开区的重点项目，早在2017年就开创了上海的先例——工业用地节余土地分割转让成功案例。正泰智电港所在的地块约1010亩，原为正泰集团旗下正泰电气总部及生产使用。在上海市和松江区盘活存量工业用地、促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”导向下，2017年，正泰电气股份有限公司及其关联企业对未开发土地进行节余土地分割，形成了“整体规划、分批开发”的土地再开发方案，并成立正泰启迪（上海）科技发展有限公司，作为园区平台公司负责开发运营正泰智电港项目，推进存量土地高质量利用，打造以智能制造为主的大型产业社区。该项目分三期建设，一期占地145亩，建筑面积约20万平方米，于2020年3月竣工并交付使用。
正泰智电港
在正泰智电港一期成功运营的基础上，二期、三期项目继续采用节余土地分割转让的方式。其中，2022年，正泰智电港三期项目再次采用节余土地分割转让方式，取得了71亩土地。在“市区一体、实施行动”机制充分支撑下，项目2024年竣工并交付使用。
我至今还清晰地记得，在土地签约当日，区规划资源局项目管家全流程动态管理，专班专员全程代办帮办，实时跟进项目进展，统筹协调业务科室，高效破解项目推进中的难点、堵点。通过“线上+线下”协同模式，数字化审批平台实现了材料共享、进度可视，项目也实现了从签订出让合同到工程规划许可证的全流程无缝衔接。晚上八点多，区建管委工作人员等待各种审批材料上传完成后，第一时间审核颁发了施工许可证——从完成土地摘牌到拿到桩基施工许可证，仅仅用了六个半小时。
当时正泰与美资企业英特乐签订了厂房租赁意向，为满足英特乐相关建设周期要求，我们的审批代办中心发挥“店小二”专业能力和服务精神，提供全流程管家服务，在区规资局、建管委多部门的支持下，提前为项目梳理了全流程、各阶段细节和要点，罗列出每个节点及企业需要提供的相关材料、手续。在整个流程中，各委办局进行联动，对相关问题及时反馈沟通协调，保证了各环节各单位的顺利衔接，不让项目耽误一分一秒。
工业用地节余土地分割转让是我们在土地利用上的一次创新，是在服务企业的实践中摸索出来的。这种方式既有利于降低企业生产和时间成本，又有利于平衡二级市场的有效供给。2017年以来，我们深入推进节余土地分割转让创新实践，已成功唤醒300多亩沉睡的“金土地”，实现了以存量换增量。
低效用地价值重估与空间集约利用——“存量变革”
在促进土地资源利用提质增效探索中，我们还通过市场化手段激活低效资产，依托政策工具优化资源配置，借力技术升级重塑产业格局，推动“低效用地”到“产业高地”的转化。
比如，位于松江经开区西部科技园区的中电电气（上海）太阳能科技有限公司占地约100亩，原来主营光伏电池组件生产，因经营不善于2019年进入破产重整程序。其资产包括6.67万平方米工业用地、3.8万平方米厂房及部分设备，长期处于闲置状态，土地利用效率低下。
2023年，我们得知正泰集团旗下新能源核心企业正泰电源亟需扩大产能以支撑光伏逆变器及储能业务发展。而中电光伏项目生产厂房恰好符合其建设光储智能制造基地的需求。在我们的积极推动下，正泰电源通过市场化资产收购与资源整合，购得中电光伏项目的土地、厂房及设备资产。正泰电源获得现成工业用地，原厂房经改造后快速投入使用，缩短了项目建设周期。
后经松江区政府批准，项目地块容积率提升至2.0，建筑限高调整为30米。这一调整使土地利用率大幅提高，为建设高密度、智能化厂房创造条件。项目定位为光储智能制造基地，计划投资13.7亿元建设18GW光伏逆变器及5GWh储能系统生产线。项目达产后年产值预计达40亿元，亩均产值较原项目提升6倍，成为松江光储产业标杆。
正泰电源收购中电光伏项目的存量盘活，不仅是一次企业战略扩张的成功实践，更是松江经开区破解土地资源约束、推动产业高质量发展的制度创新样本。这一案例不仅实现了“僵尸企业”向“产业高地”的蜕变，更重塑了超大城市存量用地盘活的逻辑——从“增量扩张”转向“存量变革”，从“土地粗放利用”转向“全生命周期管理”。
另外，位于松江经开区东兴路699号的百事食品（中国）有限公司是美国著名休闲食品生产商百事食品集团在华的独资公司，2017年全年税收达到2.7亿元人民币。因其产品近年来市场占有率不断增长，该公司想扩建其食品生产基地，却受到地块容积率和周边土地空间不足的限制。
百事全景
我们了解到该信息后，就加强调研，探索相关可行方案，积极协调百事食品二期扩建项目在周边扩产。通过对周边企业的排摸，发现其对面的杨协成（中国）有限公司经营不善，厂区已闲置多年，濒临倒闭。于是我们与其进行了商谈，并最终完成土地收储后出让给百事公司，实现了“腾笼换鸟”。
2018年8月2日，百事食品（中国）有限公司与松江区政府和松江经开区管委会正式签订投资协议，增资1亿美元扩建位于松江的食品工厂。自百事食品二期投入使用以来，百事公司年税收已超6亿元人民币，并在松江成立了跨国公司地区性总部，为松江区实体经济发展作出卓越贡献。
存量用地盘活为高质量发展蓄势赋能
土地资源高效利用对产业发展和经济增长等方面具有重要意义。存量盘活为优质企业和新兴产业提供了发展空间，推动产业结构升级，增强产业竞争力，形成产业集聚效应，带动关联产业发展。以正泰智电港为例，截至目前，已引入企业超过160家，主导产业聚集度达到80%以上，产业集聚初具雏形，形成了以新能源电力设施为主的产业集聚，降低了企业的生产成本和交易成本，提高了生产效率。园区获得了GBE中国十佳园区、上海市级科技企业孵化器、上海市新能源产业集群基地、松江区两业融合示范园区等荣誉。
正泰智电港园区
大量优质企业的集聚带动了大量的人才、资金和技术等要素在松江经开区汇聚，促进了知识和技术的交流与创新，带动了金融、物流、科技服务等关联产业的发展，形成了协同发展的良好局面，进一步提升了区域经济的整体活力和竞争力。
另外，产业发展和项目建设创造了大量的就业机会。从企业生产运营到配套服务，涵盖了不同层次、不同类型的岗位需求，为当地居民提供了更多的就业选择，增加了居民收入。就业的稳定和收入的提高，有助于提升居民的生活水平，促进社会的和谐稳定，形成经济发展与社会稳定相互促进的良性循环。
“十四五”期间，我们计划完成超过1500亩的存量工业用地盘活，大量闲置和低效利用土地被重新激活。这种土地资源的优化配置，有效缓解了松江经开区土地资源紧张的局面，为后续发展腾出空间，同时也提高了土地的产出效益，使有限的土地资源发挥出更大的经济价值。
■来源 《口述松江城市更新》
■编辑 沈莉娜
■栏目主编 许萍
