编者按 2026年4月17日下午，上海自然资源研究中心（智库）组织举办“城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会。会议特邀自然资源部、高校、国际咨询机构、评估机构等领域的11位行业知名专家，围绕最新发布的2026版基准地价成果展开深入研讨。上海自然资源研究中心（智库）对专家们的发言精彩观点进行了梳理提炼，以飨读者。 时空运营驱动土地价值重构：以基准地价锚定城市投资吸引新路径 吕 玫 仲量联行华东区战略顾问部负责人、中国城市更新业务负责人 上海新一轮基准地价调整不仅是一套价格体系的更新，更是成为助力城市更新和营商引资的“强心剂”，其蕴含的土地价值重构逻辑与市场化导向，不仅为房地产投资吸引提供了新的解决思路，也对上海城市空间格局显化和功能转型具有重要的指引作用，具体体现在以下3个方面。 一是基准地价的高透明度可破解投资领域棘手挑战，成为资产价值重估显化的“切入口”。作为全球领先城市，上海在新一轮全球资本定价、资产定价窗口期，资产价值面临严峻挑战，大宗交易中外资占比不足10%。本轮基准地价中对商办用途采取差异化、导向性的调整，与外资机构普遍关注的土地年限等内容息息相关，有效提升政策透明度，充分释放城市更新市场的潜力，为破解这一资产价值难题提供了可行路径。 二是基准地价可引导低效用地盘活利用，增强核心城市、核心地段、核心资产的投资吸引力。上海产业用地总量有限且存在大量低效用地，基准地价的引导作用有望推动低效产业用地的收储与再利用，为研发与制造提供增量空间，进而破解投资吸引中的相关难题。此外，本次基准地价更新给予高容积率的商办地价更多弹性空间，贴合核心区域高价值地块的开发需求，上海投资吸引的核心优势也将逐渐向核心地段空间资产聚集。此次基准地价结合市场化趋势作出调整，打破了以往价格只涨不跌的固化局面，这种灵活的价格机制是给营商环境传递更加重视市场化引导的重要体现。 三是基准地价构建了土地价值实现路径，塑造新的城市热点与价值预期。上海城市更新是一种具有鲜明特色的“上海模式”，尤其是杨浦滨江中北段、复兴岛等区域通过战略规划与区域运营，传递出“经营时空”的核心理念，实现土地价值显化系统性操作。本次基准地价更新通过引导塑造新的城市热点、构建多中心发展格局，体现了以“更高质量的规划、更精细化的运营、更清晰稳健的价值传导”为核心的土地价值增长逻辑，有利于建立科学、合理、稳健的市场预期。 总体来看，本次基准地价更新成果为上海当前房地产面临的资产价值重估和投资吸引两个棘手问题，以及城市更新和多中心格局塑造提供了新的解决思路，探索提出了“上海模式”下的价值传导路径。 （来源：上海自然资源研究中心）
