26个问答，了解2026版上海城乡建设用地基准地价（下篇）

A11:本次产业用地基准地价的更新，主要围绕落实“保量控价”要求，坚持“产业用地姓产、工业用地姓工”，切实降低用地成本，服务保障实体经济发展。

具体体现为：促进存量盘活，通过价格杠杆倒逼低效用地退出或转型升级，将宝贵的空间资源腾换给优质项目；优化营商环境，为企业土地的使用和续期提供清晰、稳定的成本预期，让经营者安心经营；鼓励弹性年期，支持工业企业灵活选择20年或50年的用地期限，降低初创或成长期企业的用地成本；鼓励物业自持，引导企业长期生产或运营，形成稳定的创新创业环境，让市场主体和城市一起成长发展。

A12:为了精准保障不同业态的产业项目落地，上海产业用地细分为产业项目类工业用地、标准厂房类工业用地、产业项目类研发用地、通用类研发用地，基准地价的设定也对应这四类，其中对两类工业用地划分了9个级别，对两类研发用地划分了11个级别。不同类型、不同级别的产业用地基准地价是不同的，一般来说，研发用地高于工业用地，从中心城向外围逐步降低，以此为不同产业项目提供多样化的选择。

A13:本次产业用地基准地价更新，主要体现在四个方面：一是全面下调价格，50年期的产业项目类工业用地基准地价降幅为5%-15%，产业项目类研发用地降幅为3%-10%；二是越往外围区域降幅越大，工业用地在中环内、中环外间、外环外分别下调5%、10%、15%，研发用地对应下调3%、6%、10%；三是优化弹性年期价格比例，将20年期价格占50年期的比重调整为40%，因此基准地价整体降幅为42%-50%；四是优化持有修正系数，对标准厂房和通用研发物业根据持有情况增设调节机制，例如全比例自持的用地最高可向下修正10%-15%。总体而言，这些调整既有利于降低企业的初期用地成本，也有助于引导企业形成更加理性、长期的产业布局。

A14:本次基准地价更新为激励存量工业用地盘活提供了有力的价格工具。一方面，按照本市产业用地综合价值评估相关规定，基准地价是收储补偿评估的核心依据，其评估结果占比不低于50%。下调基准地价，可直接降低收储盘活成本；同时，越往远郊降幅越大的差异化策略，使外环外园区在收储连片低效土地时更具成本优势，有效降低“小散乱”园区整治的资金压力。另一方面，下调基准地价也有助于降低优质企业在土地使用权到期续期和提前续期，以及产业升级、增容扩产等环节的用地成本，激发自主更新动力，推动土地资源向优质项目集聚。

A15:公服用地与民生保障息息相关，本市基准地价中公服用地包括公服一类用地（机关团体、文化、教育、体育、医疗卫生、社会福利等）、公服二类用地（公用设施、绿地与开敞空间、交通运输等）、养老用地。为了切实落实“人民城市”理念，强化对普惠性、基础性、兜底性民生工程的保障，本次公服用地基准地价更新以持续稳定为导向，划分了公服一类用地11级、公服二类用地9级、养老用地5级；价格方面，与2020版基准价格基本一致。

此外，针对存量殡葬设施增容、改建、补地价等缺乏地价标准的问题，本次基准地价体系中增设殡葬设施用地。级别范围上，结合现有设施布局，全市由中环向外围全覆盖划分为5个级别；级别价格上，体现民生导向和公益属性，与公服用地价格水平基本相当。有效弥补了以往殡葬设施用地基准地价的缺失，使得本市基准地价覆盖更全面、体系更完整。

A16:商品住房用地基准地价不是市场交易价格，市场交易价格主要由市场供需、配套情况等因素决定。

本次基准地价更新，综合考虑区域发展成熟度、基础设施配套水平、近期投入成本及未来发展导向等因素，将全市商品住房用地划分为11个级别。与2020版基准地价相比，主要在核心优质地段、新兴增长极等区域进行了提级。以杨浦滨江中北段为例，随着区域规划落地实施，滨江岸线品质持续提升，城市空间艺术季等活动聚集人气，交通、商业等配套条件不断升级，此次基准地价提升一级，既反映了市场对规划实施成效、发展能级跃升的认可，也引导资源要素进一步集聚，为后续都市产业发展、城市更新升级注入更强动力。

A17:本次商品住房基准地价更新，衔接重点区域规划实施成效、落实房地产市场调控要求，客观体现区域市场分化，价格水平总体保持稳定。具体来说，中环内上调6%-9%，引导优化住宅品质，聚焦高品质居住功能提升；中外环区域基本保持不变，稳定发展预期；外环外下调3%-5%，侧重保障刚需与保障性居住用地需求，夯实民生保障基础。

A18:本次商品住房用地基准地价的内外差异化调整，体现“核心提质、远郊回调、整体平稳”导向，推动住宅市场健康可持续发展。中环内商品住房用地基准地价适度上调，是对核心区域土地价值的认可，夯实优质地段的确定性，凸显核心城区优质住宅稳健增值的坚实底气；中外环之间作为住宅供应主力区，承载大量刚需及改善居住需求，发挥着楼市“压舱石”作用，基准地价保持平稳意味着开发成本可控，有利于提供充足且价格温和的居住供给，保障市场整体平稳运行。外环外基准地价小幅下调，是反映供需情况的理性调整，适当降低郊区住宅开发成本，实现居住功能和资产属性的平衡，构建更丰富、多样化的住宅供应结构。

A19:租赁住房是按照“租购并举”理念构建住房保障体系的重要部分，其地价水平一般低于商品住宅用地。本次基准地价更新，将租赁住房用地单列出来，价格水平与 2020 版基准地价总体保持稳定，显著低于同区域商品住房用地价格，有利于降低租赁住房用地成本，减轻市场主体建设与长期运营负担，稳定租赁运营预期，推动住房租赁市场健康可持续发展，助力加快构建房地产发展新模式。

A20:2026版基准地价，体现了旧城区和城中村改造的历史成效，也推动区域价值提升，促进存量盘活和改造更加高效。像黄浦老城厢、浦东三林这些地方，经过多年的旧改推进，区域功能品质、环境安全都得到很大提升，相应地，基准地价升级涨价就是对这些区域发展的客观认可。同时，向市场传递区域整体增值的明确信号，吸引优质资源、优质项目导入，进一步激发区域的潜力价值，推动新一轮改造更高质量、更服务于民，形成正向助力。

A21:2026版基准地价，主要通过完善容积率修正系数等，精准赋能历史风貌保护与城市有机更新协同推进。一是补齐 0.5-1.0 低容积率项目修正系数，合理降低历史风貌区内低密度保护建筑的地价成本，为市场主体释放更多资金空间，用于历史建筑保护利用、历史肌理留存、传统风貌修缮等，实现保护优先、价值兼顾。二是优化 6.0 以上高容积率项目修正系数，减轻老旧商务楼宇、地标性建筑等更新项目的地价负担，引导市场主体将更多资金投入稳定运营、功能提升与节能改造，推动存量建筑有机更新、持续焕新。

A22:2026版基准地价，聚焦“民生导向、便民优先”，适度下调社区商业用地基准价格，精准降低社区菜场、社区食堂、家电维修和家政服务等用地成本，减轻市场主体投入与运营压力，鼓励加大布局、持续投入、稳定运营，让便民服务更贴近居民、更可持续，助力 15分钟社区生活圈功能不断完善、服务提质增效。

A23:工商业项目用地续期，是指工业、商业办公等国有建设用地的使用年限到期后，用地单位申请并经政府批准，继续使用该土地并按规定缴纳土地出让金的行为。当前，本市早年出让的商业、办公、工业用地整体逐步接近使用年限，部分企业存在到期续期需求，也有企业因追加投资、自主更新、融资抵押等为长期发展提前谋划续期事宜。

本次基准地价更新，立足企业发展需求，精准优化调整商业、办公和工业用地基准地价并差异化下调，使得企业在办理用地续期时“预期清晰、负担减轻”，为企业长期稳定经营提供更好保障。同时，本次基准地价更新强化物业持有导向，对符合条件、长期自持运营的续期项目给予让利，进一步降低企业续期成本。以商业3级地块为例，若企业以100%自持方式运营并申请续期，续期地价可下降约15%，有效减轻企业资金压力，助力企业持续扎根发展。

A24:本次基准地价更新，土地用途方面，乡村地区在住宅、商业、办公、研发、工业、公服的基础上，新增1个大类（殡葬设施用地）、调整2个小类（社区商业用地、娱乐康体用地）；地价内涵方面，不再区分国有集体或者规划城镇开发边界内外，乡村土地的开发强度、开发程度等设定条件均根据区域平均水平确定；级别范围和级别价格方面，首次实现城乡一体化定级定价，在乡村地区，采用统一的多因素综合评分评价的定级规则与定价逻辑，对区位条件、土地用途、利用状况相近的乡村土地和城镇土地采用相同级别、价格水平，从制度层面打破城乡用地成本壁垒，有利于促进城乡要素有序流动、乡村产业培育和公共服务水平提升，更好服务城乡融合发展。

A25:按照乡村全面振兴“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总体要求，首先就是要推动乡村一二三产业深度融合、激发农业农村发展内生动力。本次基准地价更新，统筹城乡地价格局、聚焦乡村发展需求，对乡村地区工业用地（含农产品加工等项目）、研发用地基准地价整体下调，引导降低产业项目落地成本，促进农产品精深加工等实体经济向乡村有序布局，为乡村全面振兴筑牢产业支撑、注入持久动能、加强制度保障。

A26:上海正大力推进“沪派江南”特色村落营造与生态复合空间综合整治，在优化乡村规划布局、补齐公共服务短板、推动产业提质升级的过程中，本次乡村地区基准地价更新发挥了保障和赋能作用。针对乡村地区文旅康养、公共服务类用地，基准地价整体下调，降低建设综合成本，吸引社会资本投身乡村发展，为乡村产业升级和基础设施完善注入活力。同时，直接为集体和村民带来实实在在的民生红利：不仅能持续改善居住环境，让村民在家门口就能享受更优质的医疗、教育、文化等公共服务，还能通过集体经济分红、就近就业等多元渠道稳步增加收入，助力实现“环境美、服务优、收入增”的乡村振兴目标，让集体和村民共享发展成果。