“老问题、新热点”，物业治理有何解？

楼道堆物、加梯后的运维、电梯更新，既有申城物业治理的老问题，也有新热点。

弘扬法治精神，提升法治素养，不断完善治理体系和治理能力现代化，是“法治上海”基层治理的鲜明价值导向。党建引领下的物业治理，如何实现这个治理目标，直面老问题、新热点？不妨看看三位“小巷总理”的破解之道。

一张圆桌，网购的，便宜又实用，围坐20个人不成问题。有趣的是，这张桌子带着轮子，不用的时候，就在居委会靠墙站；用的时候，哪里需要哪里推。比如，唐城公寓的底楼大厅。其实，这张桌子，有个名字叫“邻里圆台面”，是老西门街道小西门居民区党总支书记专为解决物业热点问题买的。

从去年10月至今，该公寓的“楼道堆物”攻坚，这大圆桌，功不可没。

在申城，老旧居民楼乱堆物，不是个别现象，而是最让物业头疼的热点问题之一。

唐城公寓201户居民中178户有堆物，占比高达89%。令人费解的是，该小区最小户型也有95㎡，居住空间充足，为何楼道堆物问题如此突出？

小西门居民区用了“三时段+四步法”。“三时段”，晨间看开门、晚间守归家、周末来议事；“四步”，一看现场、二问居民、三查物业履职、四记社区问题。

层层深挖后发现，楼道堆物事出有因。独居老人要么担心老旧物件丢了可惜，要么家里没人整理；年轻人嫌快递箱放家里占地方，图省事直接堆楼道，你堆我也堆，万一发生火灾，后果不堪设想。

解决楼道堆物，治理关键是“分类施策”。“邻里圆台面”，先用起来。居民们围坐下来，消除安全隐患解决乱堆物，小西门居民区要听听居民的想法，需求是听出来的，办法也是听出来的。

居民区与回收企业共建“什么都收”便民回收项目，打消老人“怕丢了可惜”的顾虑；请专业收纳师为独居、空巢老人提供“断舍离”指导，帮老人把屋里屋外整理得窗明几净；联合城管、消防等部门开展专项行动，快速疏通堵塞楼道。

今年“十一”假期后，公寓大门外清运楼道堆物的卡车来来往往，单日清运量达9卡车。

楼道堆物既是陋习，如何防止回潮？小西门居民区的办法是，“服务换信任”。

公寓里，曾经乱堆物的，60%以上是老年家庭。“我们就推出‘物业+养老’融合服务。”小西门居民区党总支书记说，除了30项基础养老服务外，增设“物品清理协助”——劝解回潮、科普隐患、规整物品；同时，联动养老机构提供居家应急服务，让老人更信任物业。更重要的，要让居民知法守法用法，消防条例禁止楼道堆物，守护的是居住安全底线。

公寓楼道清理后

如今，居民们从抵触整治变配合维护。唐城公寓实现堆物“及时清、长效管”，啃下多年硬骨头，探索出“服务增值-信任增强-参与提升”的治理之道。

打浦桥街道蒙西居民区党总支书记近一个月，一直在忙一件事——“后加梯时代”的运维一体化护梯规则。

蒙西小区，不简单。老楼加梯，实现了能加尽加。加梯路上，破解了一个又一个技术难题。一幢回字形大楼，四面外墙上都有窗户，中间是四四方方的天井，电梯该装在哪里？就在天井里。打浦桥街道、黄浦区房管局、加梯单位现场勘查，在全市首创天井内加装电梯。

加装电梯只是第一步，如何更好地管理和维护才是“后加梯时代”的重中之重。打浦桥街道在全市率先设立“梯管家”，24小时应急值守，数字化监管，维保、年检到期提醒，电梯轿厢、连廊保洁监督等，一应俱全。此外，加梯管理经费以每台电梯为单位，由房地产交易资金监管公司开设托管账户，既最大程度保障资金安全，又能避免电梯运维中筹钱难、支付难问题。

“在小区，‘梯管家’已经积累了一些经验，这些经验写进加梯后的运维规则，电梯有序、长效运行更有依据。”蒙西居民区党总支书记说，黄浦区民政局正在制定“加梯后”的运维一体化实务手册，要向居民、物业广泛征询意见建议；运维手册，不只涉及电梯，更是社区公共事务有序参与的规则之治。

蒙西小区加梯后建成小花园

在蒙西，加梯后服务，够体贴、够实在。更重要的是，加梯工程，并非单单装一部电梯，同步进行的，是楼道更新和美丽家园焕新。同时，引导居民建立楼组自治公约、电梯管理公约，自觉维护美丽楼道，形成常态长效。

小区加梯后建成了小花园，花园前空地上，隔三差五，就有“花园市集”。市集上有什么？义诊、义卖……居民需要什么，居民区党总支就组织什么。这也是“后加梯时代”社区生活新常态。

五里桥街道桥一居民区党总支书记，大学毕业后的19年里，一直在做“小巷总理”。几年来，桥一居民区老楼加梯能加尽加，她又忙起电梯更新。

去年9月，桥一居民区德福苑小区12台使用了22年的老旧电梯全部更新，整个施工过程实现“零投诉”。这得益于“最小治理单元”楼组群的“云三会”——无论协调、评议，还是听证，有问题就解决问题。

目前，申城有大量小区房龄达15—20年，故障频发的老旧电梯，也是物业治理的热点难题。推进电梯更新，往往困难重重，是选择局部改造还是整梯更新？电梯品牌选哪家？资金怎么分摊？常常让业主们争论不休，加之一些小区业委会执行力薄弱，电梯更新一次次“议而不决”。

在德福苑，电梯更新却推进顺利。依据政府推荐的电梯更新品牌目录，业委会比价后选择了电梯品牌，并在楼组群中公示，同时发布资金分摊方案；更新意愿和更新方案两轮征询均获通过。业委会敢担当、能担当，是因为居民区党总支引领有力。

很快，进入更新施工。每个重要环节，都在楼组群中公告。施工时，一些独居老人下楼不便，日常生活怎么办？“放心，居民区党总支牵头一对一结对，志愿者代为配药、买菜，再由物业负责送上门。”桥一居民区党总支书记说。居民们有疑问、有难题，就在楼组群里说一声，居民有所呼，物业有所应。

电梯更新后的德福苑

今年，申城老旧小区改造迎来利好消息——继老楼加梯之后，公积金可用于电梯更换。这项新政，无疑是一道催化剂。

电梯更新，从最小治理单元入手，就是牵住了“牛鼻子”。截至去年底，黄浦区共有约1.06万台在用电梯，其中住宅电梯2839台，已实现区内住宅老旧电梯安全评估动态全覆盖。2013年起，黄浦区在全市率先以政府资金补贴方式支持小区电梯更新；截至去年底，累计166个小区701台电梯实施改造，2万多户居民受益。如何借助“最小治理单元”规范、有序、优质、高效地推动电梯更新，“黄浦经验”可复制、可推广。

在德福苑，桥一居民区党总支书记带领居民实现全小区电梯更新，做成一件困难的事，动力在于——电梯更新利国利民，社区安全、居住品质得到充分提升，低碳节能也得以实现。在这种动力中，有大道理也有小道理，业主看得见切身利益，听得懂国家社会发展愿景。更何况，规范、有序、优质、高效地推动电梯更新，有业主自主自治，更有多部门协同把控全过程，强化财政支持、厘清权责边界，推动老旧电梯从“被动改造”向“主动共治”转变，有效破解更新改造难题。