作为只有一幢楼的“独幢”微型小区，静安区聚龙大厦在维修资金上“先天不足”。经历了近30年维修养护后，小区的维修资金余额所剩不多。2022年，为了快速解决老旧电梯带来的安全隐患，聚龙大厦更换了两部电梯，用完了所有维修资金，物业还垫付了18万元。续筹，是小区必须面对的紧迫问题，否则连日常维护都无法进行。 为了推进小区维修资金续筹事项，聚龙大厦业委会、物业、居委会以及芷江西路街道城运中心、城管、派出所等部门的30多位工作人员作为续筹工作组的核心成员，一次次在小区召开座谈会听取各方意见，结合反馈意见优化续筹方案，并多次结对上门与心存疑虑的业主进行一对一沟通。最终，小区高票通过维修资金续筹方案，145户业主中，仅有4户反对。 微型小区维修资金 “先天不足” 位于静安区的聚龙大厦竣工于1996年，是一幢24层商住两用楼，总建筑面积1.6万平方米，共有145户业主。第一届业委会于2013年成立，本届业委会于2021年成立，是第四届。 维修资金续筹一直是基层治理难题，很多小区有日常公共收益补充维修资金，成为了补充维修资金的“源源活水”。但聚龙大厦因为小区体量小，在公共收益补充维修资金方面存在“先天不足”：该小区只有1幢楼和17个停车位，能为小区带来公共收益的只有两部电梯的广告费和17个车位的停车费，每年能补充存入小区维修资金账户的公共收益仅为2.8万元。 作为当时周边地区最早的一批商品房，近30年过去了，小区的维修资金越用越少，尤其是小区两部电梯整体更换后，维修资金账户几乎见底。为确保小区日常运营，维修资金续筹成了头等大事。 对于一个仅有145户业主的小区来说，续筹却也并不容易。 针对“三不”心态 打消业主顾虑 为推进维修资金续筹，小区对业主进行民意调查并召开了7次线下沟通会。居委会、业委会、物业企业先后收集业主意见，对于平时不在家、没空参加线下交流的业主，居委会派专人挨家挨户上门询问。 征询过程众说纷纭：有人质疑“以前的维修资金花哪了”；有人担心“我交了钱别人不交怎么办”；有人询问“交钱后怎么确保资金会合理使用”……很多人都有“不关心、不信任、不行动”的“三不”心态。针对业主们的各种疑虑，工作组通过各种途径耐心地答疑解惑，并根据反馈意见调整了维修资金续筹比例。 在小区实名业主群里，热心业主多次讨论未来小区事务公开化、透明化运作的原则，并通过普及“上海物业小程序能随时查询维修资金”等信息，消除居民对于资金使用的疑虑。 为了提高业主们的接受度，业主大会的表决议题将维修资金补充比例由100%调整至50%。要出的钱少了，业主理解度、接受度大大提高，而物业企业也做了预算，由于小区电梯已经更换好，50%的续筹费用可以支撑小区10年到15年的日常维修。做完前期摸底工作后，聚龙大厦小区召开全体业主大会，以100%的回票率、84.13%的赞成率表决通过了小区维修资金续筹议题。 续筹，关键是 “做通人的工作” 聚龙大厦之所以能高票通过这项议题，关键在于做通了人的工作。在具体工作的推进中，对持不同意见的业主，小区实施“分层”落实。维修资金续筹工作组先筛选出小区一批热心业主，向他们做第一轮沟通解释工作，再由他们去给相熟的邻居做工作。 针对持反对态度或犹豫不决的居民，由居委会、业委会、物业跟进了解沟通，根据每户存在的不同问题和疑虑，进行“一户一方案”逐个击破，全方位了解“心结”“症结”所在，对症下药，消除误解和疑虑，在完成双向接纳的同时，也让其了解到此项工作的利民性与必要性，提高续筹的同意率。 事关公共利益 司法救济兜底 在聚龙小区维修资金续筹交纳工作有序推进过程中，针对投反对票的5位业主的劝解工作持续进行，期间一位业主改变了想法，表示愿意交费。“能劝尽量劝，最坏的打算是通过走司法途径给全体业主一个交代。” 当小区维修资金余额不足首期筹集金额的百分之三十时，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，再次筹集专项维修资金。 相关业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
