加装电梯装好了，后续谁来管、谁出钱；全国多地出现小区内火灾事故，哪些隐患要杜绝；物业服务还能提升吗？上海怎么管好小区里这三件备受市民关注的大事？4月23日，上海市住建委副主任、市房管局局长王祯在做客《2024民生访谈》时进行了回应。

加装电梯探索“保险+服务”模式

既有多层住宅加装电梯是一项重要的民心工程，在上海，无电梯多层住宅约20万个门洞。去年，全市加装电梯完工超过3000台。对于加梯过程中居民反映集中的问题，王祯表示，市房管局也正在持续优化相关工作举措。

针对加梯各楼层居民“上热、中温、下冷”的情况，鼓励对低楼层实施楼道改造、污水管更新、更换隔音窗等举措，来解决居民的实际困难。

在前期表决阶段，引导居民就加梯的后续管理事宜达成共识，明确管理模式、经费筹集方式、分摊比例、使用规则等，避免后续无人接管或筹资难的问题。

在资金筹措方面，在已有财政支持力度的基础上，允许业主提取本人及其直系亲属的公积金用于加装电梯，并推动银行等金融机构提供加梯贷款来缓解业主的出资压力。

对于从未有过电梯管理经验的居民来说，“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最为关心的三大后续管理问题。在后期维护方面，房管部门出台相关文件和参考示范合同，明确了电梯管理责任、管理费用的筹集使用等，鼓励物业公司全程参与加梯项目。

积极探索“保险+服务”模式，鼓励业主购买加梯全生命周期保险，由保险公司为加梯后续管理提供服务，涵盖保养、检验、检测、维修、应急救援等，提供风险托底。居民还可通过前期购买加梯工程质量潜在缺陷保险，为加梯主体结构等部分提供保险保障。

比如，黄浦区蒙西小区就率先试点了“梯管家”加梯后续资金管理模式，留电梯“养老”钱、物业托底接管、专业管家管理。有效规避了资金筹集困难、管理人员变动、管理责任推诿等问题。

小区安全做好三件事

王桢表示，守住小区的安全底线，重点做好三件事：老旧电梯安全、高层住宅消防安全以及电动自行车充电安全。

在老旧电梯安全方面，持续推进评估和修理改造更新。对投入使用满15年的老旧住宅电梯，滚动实施，全覆盖评估，建立“问题电梯”清单。进一步完善支持政策，支持使用维修资金，实施修理改造更新。今年，全市要评估1万台老旧电梯，为2万台住宅电梯配备远程监测装置。

高层住宅消防安全，持续推进隐患整治。会同消防、公安等部门对全市5773个高层住宅小区进行消防隐患排查，针对排查出的小区，目前已有455个小区完成整治，剩余的百余个小区，加大整改工作推进力度，确保年底前完成。

电动自行车充电设施，持续推进建设。到2023年底，全市约1.3万个住宅小区中，已有约1.25万个建有电动自行车充电设施。对尚未建设的小区，将会同应急、消防、公安等部门，加快推进。

对存在客观条件限制的小区，因地制宜，建设露天分散充电桩、充（换）电柜等，力争2025年底实现全市小区充电设施全覆盖。同时，研究制订本市电动自行车集中充电和停放场所设计标准，为建设充电设施提供指引。

近年来，上海不断加大老旧小区改造力度，“十四五”期间，计划每年改造不少于1000万平方米。今年，上海将继续安排实施1500万平方米更高水平改造，特别是把老旧小区改造与房屋安全隐患处置、增设电动自行车充电设施等工作有机结合起来。

形成质价相符、按质论价的市场机制

物业管理服务水平和居民的生活幸福指数正相关，物业服务提质的关键是建制度、造工具，引导规范管理。上海市房管局正在推动形成质价相符、按质论价的市场机制。

目前，主要是两种计费方式，一种是包干制，另一种是酬金制。对于物业费包干制计费的小区，用好“物业服务价格评估”工具，抓住物业服务合同期满选聘、老旧小区改造、小微小区合并等重要窗口期，合理调整物业服务标准或价格。今年，将推动500个小区按质论价调整物业费。

“我们指导相关行业组织，通过上海发布、上海物业微信公众号，发布了全市各区及环线区域小区的物业费平均价格，在市物业管理行业协会网站上，发布了2000余个小区的物业服务价格监测信息，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。同时，指导帮助有条件、有意愿的小区实施物业费酬金制计费方式。”王桢说。

目前，上海为小区提供物业服务的企业有1800余家。为帮助业主更全面了解和选择合适的物业企业，也建立了物业服务企业综合评价体系。

这个评价体系涵盖了物业服务企业的信用信息、诉求处置及信息报送、社区满意度、综合能力、履约质量、公众满意度等6个维度，评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等。

在公开招投标物业服务企业时，业主大会可以在规定的幅度范围内，自行确定各个维度评价结果所占的不同权重，计算出物业服务企业的综合得分，作为投标入围的依据。