4月16日，上海2024年第一批次第二轮出让6幅商品住房用地完成交易活动，总成交价为118.86亿元。记者从上海市土地交易事务中心得到确认，本轮出让优化了中小套型住宅管理要求，支持多样化改善性居住需求，从而切实提升上海居住品质。本轮共有23家房企参与竞买，多幅地块竞争激烈，地块平均溢价率为6.01%。

最热地块引来12家主体参拍

今年第一轮下半场最热地块是闵行区浦锦地块，热度堪比上半场的古美北社区地块，共有12位竞买人参拍。

包括闵行区浦锦地块在内，共有3幅地块在竞至地价上限和高品质双指标上限后摇号成交。静安区中兴社区地块由杭州燚乐实业投资有限公司（即，越秀）竞得，奉贤区奉贤新城地块由太仓湖锦置业有限公司与句容建华置地有限公司（即，龙湖和建华置地联合体）竞得，闵行区浦锦地块由大华集团（南通）房地产开发有限公司竞得。

这3幅地块的溢价率均为10%，“绿色建筑及超低能耗建筑”指标竞报结果均为绿色建筑二星级和近零能耗建筑。在“公租房比例”指标竞报结果方面，静安区中兴社区地块、奉贤区奉贤新城地块和闵行区浦锦地块分别是8%、10%和7%。

还有3幅地块同步完成交易。其中，普陀区桃浦科技智慧城地块，竞得人为上海中环投资开发（集团）有限公司；嘉定区菊园新区嘉定新城菊园社区地块，竞得人为上海保利建锦城市发展有限公司、苏州兆坤房地产开发有限公司（即，保利发展&建发联合体）；浦东新区曹路科教园区地块，竞得人为象屿地产集团有限公司、上海联泓房地产开发有限公司（即，象屿&联发联合人）

地块优化中小套型要求

记者发现，本轮土拍的最大变化是中小套型要求调整。

2006年，我国相关部门发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。该标准被业内称为“7090政策”。

此前，上海“中小套型住宅设计建设标准”也是参考上述文件，并执行了近18年。而在本轮土拍中，关于中小套型的面积和比例要求，都发生了一定的变化。

在“7090政策”标准下，一直以来上海“中小套型住宅设计建设标准”主要为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。而此次推出的“中小套型住宅设计建设标准”为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

根据以往的土地出让信息，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等；此次出让地块，中小套型占比则从50%到70%各有不同，其中浦东曹路和闵行浦锦地块要求不得低于50%，奉贤新城地块要求不得低于55%，嘉定菊园和静安中兴地块要求不得低于60%，普陀桃浦地块要求不得低于70%。

实际上，在2023年第四批次土地出让中，就有两幅地块率先进行了部分试水。如普陀北新泾地块将中小户型比例下限调低至30%，临港综合区地块做了中小户型比例的下调。

对于中小户型住宅要求变化，业内并不意外。上海中原地产分析师卢文曦表示，企业在产品设计上可以有更多的发挥空间，而这一调整背后的初衷还是更好地满足改善性置业需求，提升产品舒适度也会更加受到市场的欢迎，同时减轻销售的压力。在一定程度上是对“加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的响应。