“只要付租金便可以免费使用办公空间里的所有服务，这样我就可以把精力全情投入到公司上。”来自加拿大的华裔创业者Billy正坐在WeWork威海路店大堂的hot desk（临时工位）办公，这里四溢着动感的音乐，时不时有会员走动，彼此用英语打招呼，楼上的一间办公室里，坐着他15个人的创业团队。“这里的开放环境帮我留住了员工，独特的风格也给客户和投资人留下了好印象。”

Billy所在的威海路店是WeWork中国的旗舰店，刚开业一周，这栋位于静安区中央商务地带的百年建筑可容纳1300个座位，而截至2016年11月，WeWork在全球14个国家的35个城市运营着超过100个这样的联合办公地点，最大的店可容纳3000人。“现阶段中国市场的重点是上海、北京和香港，我们将和中国的地产开发商展开更多合作。”WeWork创始人兼首席执行官Adam Neumann告诉解放日报·上观新闻记者，除了为新店开业站台，这位CEO此次中国行的另一个重要任务，便是与中国远洋集团签署合作协议：2017年上半年，后者在北京中央商务区持有的远洋光华国际和远洋国际中心，将开设两家WeWork新店，在上海持有的东海中心也将开业一家新店。新的合作模式分工明确：WeWork负责品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营，远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持，最后两者基于营业收入分成。

WeWork威海路中国旗舰店大堂。

固定成本风险与利润同降的新商业模式

作为联合办公领域的“独角兽”企业，WeWork及其众多追随者的基本商业模式颇为清晰而简单：低价与商业写字楼物业签署长期的租赁协议，然后将其改造成为众多大小不一的办公空间，以更高的租金短租给中小型企业和自由职业者，进而获取租金的“差额利润”。主要的用户以像Billy一样的创业者居多，租赁时间最短为1个月。趁着全球创业潮的东风以及其营造的“有情怀的创业社区”优势，截至目前WeWork在全球共拥有约1万名会员企业及近8万名会员，高达97%的平均入住率让其保持着较高的利润率，也铸就了其超过160亿美元的天价市值。

WeWork中国首家店位于上海延平路。

但这种模式也曾受质疑，营业收入依靠大量的短期租赁显然不够稳定。而与远洋集团的收入分成新模式，则完全颠覆了原有的“玩法”。“对WeWork来说，合作方远洋集团提供地产物业，意味着向房东给付租金带来的固定成本风险消失，当然也意味着其收入将被合作的地产商分走。”一位券商房地产行业研究人士告诉记者。不过，关于合作的具体细节，包括是否需要向远洋集团给付租金以及收入分成比例，WeWork方面没有透露更多。但WeWork相关负责人表示，类似的模式此前在美国底特律市的分店已经实践并取得了较好效果，而在中国与远洋集团的合作也不会是孤例，目前锦江集团、泛海集团、绿地集团，乃至于佳兆业集团、电子城集团，都和WeWork有战略合作层面的沟通。“这是我们不断探索的结果，也不排除会在亚太地区继续推广。”

“做联合办公的逻辑是商业地产价值升级。” 联合办公空间Workingdom创始人周克力告诉记者，当前国内商业地产普遍面临销售困境，传统的运营方式也无法产生更高价值。行业出现存量过剩、消化困难，需要用新经济的估值逻辑来拯救大量的存量资产。上述券商房地产行业研究人士也认为，联合办公在中国一线城市和重点二线城市仍有巨大潜在市场，因为可以吸纳客流并提升品牌价值。在未来几年内，成熟的联合办公品牌将会成为一线综合商业体的标配。WeWork与远洋集团的新合作模式，也许会受到竞争者的模仿。

不过，WeWork方面似乎并不认为受到任何威胁与挑战。“我们的业务模式建立在非常复杂的运营体系上。过去的五年，一共有300名设计与管理工程师在为会员提供服务，上海办公室的一个灯泡坏了，我们的纽约中控室也会立刻发现。” Adam Neumann说。

国际化优势与中国朋友的帮忙

“除了服务，我喜欢在这里可以英文沟通无障碍。” Jasmine是一家高端服装在线租赁创业公司的负责人，她的小团队均为华裔外籍人士和海归，客户与合作商遍布世界各地。成为WeWork会员后可以享受WeWork在全球任何一个地方提供的会员服务，是她最看重的。这一点也得到了Billy的认可，“以前我回香港看家人的时候都要去星巴克办公，现在作为会员就可以使用香港的店，以后回加拿大也可以用了。”他和Jasmine 都是WeWork中国资深会员，从延平路店一开业便入驻，现在又来到威海路的新店。

“WeWork的哲学是全球网络，我们投资之后，这家公司在不到一年的时间总规模增长了三倍。全球范围内很难有同类企业能够再以这样的速度成长。”弘毅投资董事长、CEO赵令欢毫不吝惜地表达了对WeWork的赞赏。弘毅投资成立于2003年，参与改制了锦江股份、城投控股等近30家国有企业的资本方，被誉为“国企改制专家”。在2016年3月WeWork 近7亿美元的一轮融资中，弘毅投资和联想控股的出资数额约为4.3亿美元。“这个公司的价格是天价”，赵令欢说，但是弘毅看中的是其业务模式浅显易懂，成长速度很快。至于他投资的另一个重要基点，是“弘毅可以提供金钱以外的帮助”，包括帮助促成与上文提到的大公司与WeWork的合作。

WeWork两位创始人与弘毅投资董事长赵令欢出席威海路店开幕。

“一年前，把WeWork带到中国只是一个梦想，而今天，我们已经在中国市场取得了很大成功。” Adam Neumann说。的确，自7月1日WeWork亚太区首个办公地点在上海延平路开业，不到一个月即宣告满员运营，而威海路店尚未正式招募会员，也基本预定一空。不过，在中国市场的成功，还要取决于对于大企业会员的招募情况，“因为相较于创业公司，大公司可以签订长期合同，带来更为稳定的营业收入。”上述券商房地产行业研究人士分析。目前在全球范围内，WeWork已经与500强企业中的52家已经有了合作，在中国地区香港已经于汇丰银行开展了合作。但上海地区的大企业会员项目进展，WeWork表示“项目还在进行中，很快会公布。”

（图片来源：WeWork提供 图片编辑：朱瓅 编辑邮箱：sh_chuangke@163.com）