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不付租金只给营收,WeWork与地产开发商“试婚”,市场会买账吗
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来源:上观新闻 作者:迟腾 2016-11-26 15:09
摘要:WeWork试图改变联合办公“低价租赁装修后再高价租出”的传统玩法。

 

“只要付租金便可以免费使用办公空间里的所有服务,这样我就可以把精力全情投入到公司上。”来自加拿大的华裔创业者Billy正坐在WeWork威海路店大堂的hot desk(临时工位)办公,这里四溢着动感的音乐,时不时有会员走动,彼此用英语打招呼,楼上的一间办公室里,坐着他15个人的创业团队。“这里的开放环境帮我留住了员工,独特的风格也给客户和投资人留下了好印象。”

 

Billy所在的威海路店是WeWork中国的旗舰店,刚开业一周,这栋位于静安区中央商务地带的百年建筑可容纳1300个座位,而截至2016年11月,WeWork在全球14个国家的35个城市运营着超过100个这样的联合办公地点,最大的店可容纳3000人。“现阶段中国市场的重点是上海、北京和香港,我们将和中国的地产开发商展开更多合作。”WeWork创始人兼首席执行官Adam Neumann告诉解放日报·上观新闻记者,除了为新店开业站台,这位CEO此次中国行的另一个重要任务,便是与中国远洋集团签署合作协议:2017年上半年,后者在北京中央商务区持有的远洋光华国际和远洋国际中心,将开设两家WeWork新店,在上海持有的东海中心也将开业一家新店。新的合作模式分工明确:WeWork负责品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营,远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持,最后两者基于营业收入分成

WeWork威海路中国旗舰店大堂。

 

固定成本风险与利润同降的新商业模式

 

作为联合办公领域的“独角兽”企业,WeWork及其众多追随者的基本商业模式颇为清晰而简单:低价与商业写字楼物业签署长期的租赁协议,然后将其改造成为众多大小不一的办公空间,以更高的租金短租给中小型企业和自由职业者,进而获取租金的“差额利润”。主要的用户以像Billy一样的创业者居多,租赁时间最短为1个月。趁着全球创业潮的东风以及其营造的“有情怀的创业社区”优势,截至目前WeWork在全球共拥有约1万名会员企业及近8万名会员,高达97%的平均入住率让其保持着较高的利润率,也铸就了其超过160亿美元的天价市值。

WeWork中国首家店位于上海延平路。

 

但这种模式也曾受质疑,营业收入依靠大量的短期租赁显然不够稳定。而与远洋集团的收入分成新模式,则完全颠覆了原有的“玩法”。“对WeWork来说,合作方远洋集团提供地产物业,意味着向房东给付租金带来的固定成本风险消失,当然也意味着其收入将被合作的地产商分走。”一位券商房地产行业研究人士告诉记者。不过,关于合作的具体细节,包括是否需要向远洋集团给付租金以及收入分成比例,WeWork方面没有透露更多。但WeWork相关负责人表示,类似的模式此前在美国底特律市的分店已经实践并取得了较好效果,而在中国与远洋集团的合作也不会是孤例,目前锦江集团、泛海集团、绿地集团,乃至于佳兆业集团、电子城集团,都和WeWork有战略合作层面的沟通。“这是我们不断探索的结果,也不排除会在亚太地区继续推广。”

 

做联合办公的逻辑是商业地产价值升级。” 联合办公空间Workingdom创始人周克力告诉记者,当前国内商业地产普遍面临销售困境,传统的运营方式也无法产生更高价值。行业出现存量过剩、消化困难,需要用新经济的估值逻辑来拯救大量的存量资产。上述券商房地产行业研究人士也认为,联合办公在中国一线城市和重点二线城市仍有巨大潜在市场,因为可以吸纳客流并提升品牌价值。在未来几年内,成熟的联合办公品牌将会成为一线综合商业体的标配。WeWork与远洋集团的新合作模式,也许会受到竞争者的模仿。

 

不过,WeWork方面似乎并不认为受到任何威胁与挑战。“我们的业务模式建立在非常复杂的运营体系上。过去的五年,一共有300名设计与管理工程师在为会员提供服务,上海办公室的一个灯泡坏了,我们的纽约中控室也会立刻发现。” Adam Neumann说。

 

国际化优势与中国朋友的帮忙

 

“除了服务,我喜欢在这里可以英文沟通无障碍。” Jasmine是一家高端服装在线租赁创业公司的负责人,她的小团队均为华裔外籍人士和海归,客户与合作商遍布世界各地。成为WeWork会员后可以享受WeWork在全球任何一个地方提供的会员服务,是她最看重的。这一点也得到了Billy的认可,“以前我回香港看家人的时候都要去星巴克办公,现在作为会员就可以使用香港的店,以后回加拿大也可以用了。”他和Jasmine 都是WeWork中国资深会员,从延平路店一开业便入驻,现在又来到威海路的新店。

 

“WeWork的哲学是全球网络,我们投资之后,这家公司在不到一年的时间总规模增长了三倍。全球范围内很难有同类企业能够再以这样的速度成长。”弘毅投资董事长、CEO赵令欢毫不吝惜地表达了对WeWork的赞赏。弘毅投资成立于2003年,参与改制了锦江股份、城投控股等近30家国有企业的资本方,被誉为“国企改制专家”。在2016年3月WeWork 近7亿美元的一轮融资中,弘毅投资和联想控股的出资数额约为4.3亿美元。“这个公司的价格是天价”,赵令欢说,但是弘毅看中的是其业务模式浅显易懂,成长速度很快。至于他投资的另一个重要基点,是“弘毅可以提供金钱以外的帮助”,包括帮助促成与上文提到的大公司与WeWork的合作。

WeWork两位创始人与弘毅投资董事长赵令欢出席威海路店开幕。

 

“一年前,把WeWork带到中国只是一个梦想,而今天,我们已经在中国市场取得了很大成功。” Adam Neumann说。的确,自7月1日WeWork亚太区首个办公地点在上海延平路开业,不到一个月即宣告满员运营,而威海路店尚未正式招募会员,也基本预定一空。不过,在中国市场的成功,还要取决于对于大企业会员的招募情况,“因为相较于创业公司,大公司可以签订长期合同,带来更为稳定的营业收入。”上述券商房地产行业研究人士分析。目前在全球范围内,WeWork已经与500强企业中的52家已经有了合作,在中国地区香港已经于汇丰银行开展了合作。但上海地区的大企业会员项目进展,WeWork表示“项目还在进行中,很快会公布。”

 

(图片来源:WeWork提供 图片编辑:朱瓅 编辑邮箱:sh_chuangke@163.com)

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