银南小区是黄浦区南部一幢有着20多年房龄的高层住宅，每层楼道内窗框老化、玻璃破损，存在安全隐患。小区业委会早就想维修一下楼道窗户，但费用是个难题。

不久前，小区业委会评上了半淞园路街道的“四星级业委会”，业委会成员们都喜出望外。原来，街道规定，四星级业委会提出自治项目，可以获得街道出资的最高两万元引导资金。钱虽不算多，但同时有了街道与居委干部的出谋划策推动自治项目实施，业委会有了底气，决定要彻底解决楼道玻璃窗的安全隐患。这几天，他们正在制定楼道综合整治计划。

今年2月，半淞园路街道在全市首创业委会引导资金，委托律师、专业人士对辖区内92个小区业委会进行了“体检”，对表现优秀的55家业委会授予了星级业委会称号，并将星级与引导资金金额挂钩，激发了业委会工作热情与运作能力。

半淞园路街道是典型的居住型社区，现有住宅物业小区97个、业委会92个，业委会组建率达95%。治理此类社区，街道紧紧抓住业委会作为自治主体的作用，坚持党建引领，通过加强业委会规范化建设，破解了一系列小区顽疾，让居民安全感、获得感、幸福感都得到了较大提升，也探索出一条大城市商品房集中社区治理的创新之路。

搭建平台，业委会主任相互“取经”解小区难题

耀江花园小区距离去年年中贯通的黄浦滨江世博段只有三四百米，小区环境干净整洁、路面停车有序；不过五年前这个小区可是这一带有名的乱停车小区。由于开发商当初规划建设的车位严重不足，小区路面最多停放着200多辆车，居民想步行穿过都费劲。

停车难是上海很多小区的顽疾：居民停车诉求应该满足，但车位有限又如何解决？早在2013年，在耀江居民区党总支牵头下，耀江居民区在全市率先成立了“业委会主任联谊会”，将小区业委会主任召集起来，相互吐槽、出谋划策、提供支持，不知不觉中业委会主任们拓宽了思路、增强了能力，破解了一批治理难题。如，在这个平台的推动下，耀江花园小区业委会联系到附近一处市场化停车场，引导小区业主车辆停到停车场，同时通过听证会、协调会听取民意、开展协商，制定“小区道路管理规则”，让留下来的车辆也能有序停放。

“让业委会发挥主体作用推进住宅小区综合治理，关键要提升业委会自治能力、推动多元力量参与。” 半淞园路街道党工委书记顾定鋆说，街道的思路是：搭平台、建机制，加强对业委会工作的支撑。

2016年，为补齐业委会治理能力的短板，街道培育成立了“半淞园治理家园服务站”，作为专业调处类社会组织，指导社区开展业委会组建换届、日常运作、物业矛盾纠纷调解等。2017年，服务站共调解矛盾47件次，调解成功率达85%，并在多个小区的消防、监控等改造工程中帮助业委会把好价格关和质量关，助推业委会规范化运作。

街道在居民区推广耀江居民区业委会主任联谊会的基础上，于2018年成立了街道业委会联合会，让业委会主任们现身说法，分享成功经验。如今，在这个平台的协调运作下，物业费上调、维修基金使用等难题已经在不少小区迎刃而解。

强化法治理念，为业委会运作“定规矩”

“带宠物外出，需束牵引带，牵引带长度不得超过两米”“住户驾驶车辆不得占用非行驶车道”“禁止住户占用公共部位、影响他人正常通行等”……现在耀江居民区的居民家都有一本《住户守则》，里面有八项住户规定，包括宠物饲养、房屋出租、车辆行驶与停放、小区通行、房屋装修、垃圾处理、物业管理费、邻里关系等社区居民生活的方方面面。居民对这份守则很认可，认为“指出的都是小区多发常见问题，给出了具有法律依据的解决办法”。

原来，这是耀江居民区业委会主任联谊会去年在律师帮助下，商量出来的一份具有法律效力的“小区宪法”。“这份守则在被小区业主大会通过后，就具有法律效力，物业公司落实管理责任、业委会维护业主权益、业主（住户）开展自治都可以在这份守则中找到依据。”耀江居民区党总支书记林龙全说。

加强和创新社会治理，一项基础性工作是聚焦社区治理中的矛盾与问题，提升社区治理法治化水平。“业委会是‘小区当家人’，因此街道将法治建设作为近年提升业委会运作能力的重要切口。”街道副主任潘韫洁说。

2015年起，街道就引入了包括法律专家在内的“业委会顾问团”，为小区综合治理重大事宜提供政策法规咨询、疑难问题研究、矛盾纠纷调处、业务培训等；去年，街道又通过购买服务与三家律师事务所签订协议，指定专人担任业委会联合会居民区分会律师顾问，提供免费法律咨询服务。去年，街道还开展了上海首个业委会法治评估，制定了由六大规范、36条标准的业委会法治评估体系，既涵盖法律法规、规范性文件对业委会履职的要求，又结合实际运作中易发问题指标，明确告诉业委会如何才算规范运作。根据这项评估，辖区内的一些日常制度不完善、操作流程不规范的小区业委会正进行改正与完善。

最近，以耀江居民区的《住户守则》为蓝本，街道正在实施“治理家园《住户守则》＋”行动，推动这一自治做法在各小区落地。

建立党的工作小组，为业委会服务“把方向”

朱祖德是耀江花园小区的热心居民、小区党支部书记，他还有一个特殊身份——耀江花园业委会党的工作小组组长。业委会成员都很信任他，大事小事都愿意找在居民中有威望的老朱商量。

在业委会中建立党的工作小组，是半淞园街道党务工作的一项创新。“业委会工作大多具公益性特点，涉及的工作很多是小区里的‘鸡毛蒜皮’或矛盾纠纷，需要耗费大量精力，不少业委会成员对业委会工作热情不高或者能力不足，造成很多业委会不作为与难作为。”老朱这样告诉记者。

“要让业委会获得更多支撑”，带着这样的想法，2015年耀江居民区党总支在街道党工委支持下率先进行探索：9个小区成立了业委会党的工作小组，由小区党总支书记担任组长。党的工作小组并不过多参与业委会工作，但当业委会遇到依靠自身力量解决不了的事情，小组成员就会及时“出手”，及时向居民区党总支与街道党工委汇报，为业委会争取“援助”，解决了不少让业委会头疼的问题。

如今，业委会党的工作小组这一做法已在街道推广，并形成“内生式”和“派驻式”两种模式。“内生式”即依托业委会成员中的党员组成党的工作小组，目前已建10个；“派驻式”即居民区党总支遴选有公信力、号召力，热心参与社区事务的党员组成党的工作小组派驻到各业委会，目前已建47个。实践中，“派驻式”党的工作小组成员作为脱离于业委会的“第三方”，参加业委会工作例会，在不干预业委会依法依规行使职权的前提下，为小区业委会工作提出意见或建议。

顾定鋆介绍，目前街道各居民区正逐步推广“1+1+3”的住宅小区综合治理构架。“1”即居民区党总支牵头召集居民区综合治理联席会议作为议事决策层，下设“1”个工作机构“居民区综合治理小组”，由居委会牵头社区热心又能干的“老娘舅”，化解各类小区矛盾纠纷。“3”即党的工作小组、业委会主任联谊会、物业经理联谊会三个平台，三者各司其职，又相互支撑。