国家统计局的数据显示，今年11月份，上海新建住宅价格指数环比持平。这是今年以来第三个持平的月份。

自2016年出台“沪九条”以来，上海楼市经过一系列调控，房价上涨势头得到有效遏制。前11个月的数据显示，新房、二手房价格指数基本保持稳定，今年楼市可以说是“波澜不惊”。

2019年即将过去，下一步楼市会如何表现？

郊区成今年新房成交量主力军

今年的新房市场成交面积达到751.5万平方米，处于近3年来的最高位。郊区的表现尤其亮眼，仅青浦、奉贤、宝山、嘉定和松江这5个区，成交量就超过全市的一半，达到55%。

不过，如果把时间轴拉长，可以发现，楼市远远没有达到“热”的程度。

记者统计发现，前11个月新房的月均成交量不到60万平方米，只有2015年、2016年的一半水平。其中月度销量最高的9月份，成交量达到79万平方米。不过业内人士表示，这个数字还不到近五年来的平均水平（80万平方米）。

今年，在新增的新房供应中，青浦、浦东、奉贤、宝山几乎占到一半。大量新房上市，一定程度上带动了成交量上涨。不过，一些“滞销”的楼盘，也几乎都在这些区。

从11月份来看，入市的13个新盘中，只有8个公开摇号。其中，嘉定主城、宝山杨行的新盘，认筹比只有15%至22%。5个不公开摇号的楼盘，位于青浦、奉贤等地。奉贤区房管局工作人员表示，如果认筹人数小于准售房源，可以申请不公开摇号。具体视情况制定，需要通过区房管局、上海市东方公证处审批，一般是认筹人数小于房源的10%至20%。

“这说明在一系列政策调控下，市场回归理性，处于平稳状态。炒房投资客已经比较少见。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。在各大卖房群、看房群里，咨询郊区盘的意向购房者并不少。他们主要出于自住考虑。但距离太远、交通不便也成为他们迟迟不肯下手的主要原因。

市场对临港地区的青睐比去年更多。自今年8月份临港新片区设立至今，临港地区的新房成交面积，已经超过该地区去年全年的成交面积。

今年初，上海市住建委曾经表示，要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性和稳定性。新房市场恰恰反映了这一趋势。从价格来看更为直观。国家统计局数据显示，若以2015年为基准（100），今年前11个月上海新建商品房价格指数保持在146.5至149.7，几乎没有变化。

二手房成交量复苏价平稳

比起新房市场，二手房市场能更直接地反映楼市状况。综合多家房地产机构数据可以看到，今年1月份至11月份，上海二手房成交量达到21.7万套，超过过去两年全年的成交套数，创下3年来新高。

“上海二手房市场今年的特点是‘量增、价稳’。上海中原地产市场分析师卢文曦解释道，今年二手房市场虽说月均交易量达到了1.9万套左右，但这只是上海近5年来的平均水平，所以价格不具备持续上涨的条件。”根据国家统计局数据，若以2015年为基准（100），今年前11个月上海二手房价格指数保持在137.5至139.5，浮动很小。

“价稳”从侧面反映出市场需求的平稳。“经过调控，人们上海房地产市场未来的价格预期变得稳定，不急于入市。”中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟说。

由于购房者的观望情绪比较重，一些属性不佳的房子开始滞销。“根据中介门店交易单情况，买卖双方价格谈判的空间仍有5%左右。如果卖家的挂牌价格比较高，或者房子老、地段偏，现在就不好卖。”我爱我家一名中介告诉记者。从事贸易行业的李小姐，今年初将位于浦东祝桥附近的二手房挂牌，降价30万元仍无人问津。

二手房成交量回稳，中介市场竞争趋于激烈。今年以来，中介行业头部企业纷纷出台转型举措。上海中原两次进行薪酬改革提高盈利。1月份，上海中原实行合伙人制，门店经理从过去的固定提成变成了“底薪+固定提成”或 “底薪+分红”，并拥有门店人事权。这一举措大大激励门店自主性和积极性，从3月份起门店全部实现盈利。今年7月起，再度优化一线经纪人薪酬制度，一线经纪人可以选择无底薪、最高提成72%的制度。

上海二手房市占率排名首位的链家，也针对服务品质进行了改革。“我们对标海底捞，提升服务品质，同时也在推动经纪人转型。”链家首席运营官王拥群表示，上海链家正在打造高学历、高专业度、高职业素养的经纪人队伍，统招本科生率目前已接近50%。

房企压力增大进入调整阶段

进入年底，房企们冲业绩的时候到了。12月以来，上海新建商品住宅供应量连续三周环比上扬，入市的高端项目也多了起来。

在12月份已经和预计入市的40个楼盘中，不少属于地段好、价格高的高端项目。“中心城区住宅项目的标的相对高，可助力房企回笼资金，冲击销售目标。”上海链家市场研究部分析师杨雨蕾表示。

在近年来一系列调控政策下，不少开发企业资金回笼面临艰难。面临紧缩的市场环境，一些企业被迫出招应对。“以价换量”的营销策略，从今年年初就开始出现。今年5月份，位于浦东的“保利首创·颂”推出认筹抽奖活动，宝山区“万科启宸”推出特价房，松江“公元2040”部分房源打出9.9折优惠……即便开发商展露“诚意”，一些郊区盘依然遇冷，全年成交量持续低位徘徊。

房企们大浪淘沙。根据易居中国发布的报告显示，今年前10个月，排名前100名的房企里，有37家销售规模出现萎缩，其中以中小房企为主。易居企业集团CEO、中国房地产业协会常务理事丁祖昱表示，无论大企业还是小企业，高增长时代已经过去，“能力建设”是未来的重要竞争力。受外部形势影响，房地产行业的集中度越来越高。

楼市平稳是否意味着调控已经到位，明年相关政策将会出现松动？12月份以来，中央中央经济工作会议和住建部透露的消息表明，“房住不炒”依然是基调。12月中旬，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

12月23日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对明年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。

“可以看到，中国不以房地产作为短期刺激经济的手段。2020年房地产调控将坚持稳为主题。”专家表示。